오피스텔 투자 10계명

오피스텔 투자 10계명  

1. 역세권, 대형상권, 대학가에 위치해야 한다.

-  오피스텔은 수익성부동산이므로 임대수요가 풍부한 곳을 선택해야 한다.

    지하철환승역이거나 버스노선이 많을 수록 좋다. 

2. 소형평형을 구입하라

-  대형평형은 유지비가 높아 수요가 적고 공실율도 높다.

   소형평형은 주거용수요도 많아 임대가 쉽다.

3. 오래된 오피스텔을 구입하라.

-  오피스텔은 분양금액이 가장 높은 금액이다.

    노후될수록 유지비가 증가하기 때문에 가격은 지속적으로 하락한다.

    시간이 흐를 수록 임대가와 차이가 작아지다가 역전되기도 한다. 이때가 구입의 적기다

    결국, 오래된 오피스텔 일수록 임대료비율이 높아 임대사업에는 좋다. 

4. 전용율이 높아야 한다.

-  관리비는 전용면적이 아니라 분양면적을 기준으로 부과된다.

    관리비부담과 임대료는 반비례한다.  

5. 임대가 정도로 구입하라.

-  주거용 부동산은 매매가 대비 임대가비율은 60%내외지만,

    오피스텔은 90%이상어야하고 오히려 매매가격이 더 낮은 경우도 많다. 

    [임대보증금 + (월세 X 100)  > 매매가격]  이면 무조건 구입하라. 절대 손해안본다. 

6. 오직 수익률만 따져라

-  오피스텔은 시세차익을 기대하기 어려운 상품이다. 죽었다 깨어나도 안 오른다. 

    물론 특별한 호재를 만나면 예외적으로 오르기도 하나 큰 기대는 버려라.

    오직 투자금액 대비 수익율만 계산(연 15%이상)하여 투자를 결정하라. 

7. 여유자금으로 투자하라.

-  오피스텔은 환금성 떨어지고, 재건축 등이 현실적으로 불가능한 상품이다.

    자금이 장기적으로 잠길 각오를 해야한다.

    오직 지속적인 임대수요가 있을 것인지만 생각하라. 

8. 구입 후에는 상품화하라.

- 임차인은 같은 오피스텔의 여러 호실을 두루두루 본 후 가장 마음에 드는 방을 결정한다. 

   건물의 여러 호실 중 내 방이 가장 이쁘게 만들어 놓아라. 

   똑같은 평형이라도 실내상태에 따라 임대료가 다르다는 사실을 기억하라. 

9. 중개수수료를 아끼지마라.

- 공인중개사는 오피스텔의 공실들 중 중개수수료를 많이 주는 호실부터 먼저 손님에게 보여준다. 

   한달 월세도 안되는 중개수수료 아끼려고 몇달씩 공실로 있두는 호실들이 의외로 많다. 

10. 여기저기 오피스텔을 구입하다보면 관리부담만 커진다.

    가능한 가장 수익좋은 한 건물을 선정해 하나씩 구입해서 모으는 것이 관리하기에 좋다.

* 오피스텔 임대수익률계산법

- 임대수입총액 = 연간월세총액 - 대출이자총액

- 임대수익율   = 연간수입총액 X 100 / 매입금액 - (대출금 + 임대보증금) 

* 오피스텔 임대수익률로 본 투자성

- 10% 미만 : 투자성낮음

- 10~15%  : 투자성좋음

- 15~20%  : 투자성우수함