8.16 부동산 대책의 효과는?

8.16 부동산 대책의 효과는?

앞으로 5년간 270만호를 공급해서 부동산을 안정시키겠다는 것이 핵심 내용이다. 하지만 계획에 대한 전체적인 밑그림만 제시하고 구체적인 실현 방안은 9월에 발표한다. 12월에 법을 제정할 예정이다 등으로 추후로 미뤄두었기 때문에 당장 시장에 어떤 영향력을 발휘하기는 어렵다고 보인다.

국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 '국민 주거안정 실현방안'을 관계부처 합동으로 발표하고 이 같이 밝혔다.

공급을 늘리기 위해서 재건축부담금 감면, 안전진단 기준을 완화해서 노후 아파트의 재건축을 빠르게 진행할 수 있도록 하고 과도한 초과이익환수제도 조정하겠다는 것이다 하지만 가장 관심을 가졌던 1기 신도시 특별법에 대한 구체적인 내용이 없고 초과이익환수제도 추후 자세한 내용을 발표할 예정이라고만 되어 있어 앞으로 지켜봐야 한다.

1기 신도시의 경우 개발 당시부터 고밀개발이 되었기 때문에 현재의 도로상황을 그대로 둔 상태에서 추가적인 개발이 가능하도록 용적율을 높여준다면 생활 인프라가 부족하게 돼서 거주 환경이 나빠질 우려가 있다. 일부 리모델링으로 사업을 진행하던 곳까지 윤석열 정부의 대선 공약 때문에 사업을 중단하고 1기 신도시 특별법 제정을 기다리고 있어 오히려 양질의 주택 공급을 막고 있는 상황이다.

이번 8.16 부동산 대책은 과거 문재인 정부에 비해 보다 현실적으로 공급에 초점을 맞춰서 진행하겠다는 계획을 발표한 것은 긍정적이지만 구체적인 실천방안이 빠진 체 계획안만 제시한 차원이기 때문에 전문가 뿐만 아니라 일반 국민들까지 다소 실망감을 보이고 있다. 

윤석열 정부 입장에서는 규제 완화를 본격적으로 진행할 경우 대출 규제, 금리 상승, 경기 침체 등으로 거래 절벽이라고는 하지만 안정세를 보이고 있는 부동산 시장을 잘못된 시그널로 다시 상승 국면으로 전환시킬까 우려되기 때문에 부동산 규제를 전면적으로 완화하는 것에 조심스러울 수 밖에 없다. 또한, 언제 어떻게 공급을 하겠다고 공급계획을 구체화 할 경우 부동산 하락 국면에서 폭락장으로 변화될 가능성도 있기 때문이다. 부동산은 언제나 완만한 상승, 완만한 하락을 유지해야 안정적이다. 가격 폭등이나 폭락은 그 피해가 심각하기 때문에 완급조절을 잘해야 하고 그것이 쉽지 않기 때문에 부동산 정책이 늘 실패했다는 비난을 받게 되는 것이다. 

특히 1기 신도시 특별법은 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 용역을 주고 맡긴 뒤 2024년에 구체적 안을 제시하겠다고 밝혀 1기 신도시 주민들 입장에서는 허탈할 수 밖에 없다. 

도심 정비사업 확대를 위해 재건축초과이익 부담금과 안전진단 규제를 완화하는 등 재건축 사업 문턱을 낮춰 공급을 독려하고 향후 5년 간 22만 가구 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 또 3기 신도시 선호지와 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만 가구 내외의 공급계획을 수립 중이며, 청년원가/역세권 첫집 등 단계별 맞춤형 주거지원 프로그램을 선보일 계획이다.

문재인 정부에서 부동산 정책을 누더기로 만들어 놓았고 5년 사이에 서울 수도권 아파트 가격을 2배 이상 올려놓았다 현재 상황에서 주택가격 안정세를 유지한다고 하면 주택을 구입하려는 실수요자들에게는 더 많은 가격 하락을 원하고 주택을 보유하고 있는 소유자들은 당연히 하락된 가격을 수용하기 어렵기 때문에 둘 다 만족시킬 수 있는 방법은 없다. 서로 수용이 가능한 합의점을 도출해 내는 것이 가장 좋은 방법이다.  

정부의 공급계획이 과연 실현 가능할지에 대해서는 의문이 드는 것이 사실이다. 단기간에 많은 양의 주택을 공급하겠다고 하지만 건설 자재가격이 2-3배 이상 올라서 공사를 할수록 손해라는 건설회사 입장에서는 분양가를 높일 수 밖에 없는 상황이다. 인건비와 자재가격 인상은 분양가 상승 요인이고 단 기간에 공사 현장이 증가되면 한정된 자원으로 자원의 가격이 상승되기 때문에 그 역시 분양가 상승 요인이 되기 때문이다. 분양가 자체가 높은 상황에서 분양가의 70% 가격으로 공급한다고 해서 실소유자 입장에서 주택을 분양받기는 오히려 더 부담될 수 있다.

재건축 재개발 시장의 규제 완화로 사업 진행이 동시 다발적으로 진행될 경우 사업 기간동안 이주를 위한 전월세 물량 부족도 심각하게 고려해야 할 사항이다. 서울 송파구의 경우 둔춘주공 재건축의 공사가 조합과 건설사간의 분쟁으로 중단되었고 진주아파트 재건축 또한 문화재가 발굴되어 조사를 위해 공사가 중단 상황이다. 

이처럼 재건축 재개발 사업은 택지개발로 아파트를 건축해서 공급하는 것에 비해 사업을 시작해서 입주까지 다양한 변수로 인해 사업기간이 늘어날 가능성이 높은 사업이다. 

기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세가 크게 위축되어 하락상세를 이어가고 있는 주택시장에 8.16 대책은 추가적인 공급을 하겠다는 계획이기 때문에 매수세는 더욱 위축될 가능성이 있다. 3기 신도시처럼 서울 도심에서 출퇴근하기 어려운 지역이 아니라 도심 역세권 지역을 중심으로 민간이 공급하는 민간 도심복합개발사업을 특별법을 재정해서 진행한다고 하니 해당 사업이 준공업지역과 신규 정비구역 대상지역의 토지가격은 오히려 상승할 것으로 예상된다. 또한 강남과 양천, 노원 등 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 재건축부담금과 안전진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 하락장 속에서도 주택가격이 상승할 가능성도 있다.