부동산 급매물 투자 노하우

부동산 급매물 투자 노하우

2023년 상반기까지는 부동산 가격 하락장이 지속된다고 전망되고 있고 현재 부동산 시장은 서울 수도권, 지방할 것없이 전국적으로 거래 절벽을 경험하고 있다. 급등한 부동산 가격을 경험한 매도자 입장에서 하락한 가격을 받아들이기 쉽지 않고 매수자들은 앞으로 더 하락할 것을 기대하고 매수에 나서지 않기 때문이다. 계속 상승할 것으로 예상되는 금리, 대출 제한, 경기침체 등으로 매수를 하고자 싶어도 매수자들이 부동산을 구입하는 것이 쉽지 않은 상황이다.

급매물이 넘쳐나는 때라고 하지만 값싼 매물은 쉽게 찾기 어렵다. 실제 부동산 실수요자가 시세보다 턱 없이 싼 매물을 찾아내기도 쉽지 않은 일이다. 급매물은 그 지역 소유자들의 가격저항이 강해서 인터넷에 노출시키지 않고 기존 손님들을 중심으로 연락해서 판매하는 경우가 대부분이기 때문이다. 거래 마비와 가격하락의 이중고를 겪고 있는 침체기여서 매수자 위주로 거래가가 이뤄진다 해도 급매물이 쏟아지는 대세하락기가 아닌 한 초급매 가격으로 구입해서 급매물 투자에 성공하는 것은 쉬운 일이 아니다.

서울 외곽, 수도권에서 아파트 가격이 3억-5억까지 하락한 신고가들이 나오고 있지만 거래 자체가 잘 일어나지 않고 있어 가격이 하락했다고 말하긴 어렵다. 하지만 2022년 말을 지나면서 다주택자 양도세 한시적 감면에 따른 절세 매물, 올라가는 금리를 견디지 못한 영끌 매물, 주택을 변경해야 하는 이사 수요 등으로 매물은 증가할 것이고 거래가 안되는 상황에서 상황이 급한 급매물들도 늘어날 것이다.     

서울지역 주택부족수는 2020년 16만가구, 2021년 20만가구로 통계를 시작한 2012년 이후 가장 부족한 상황이고 글로벌 경기침체, 건설업 자재가격 급등 등으로 당분간 아파트 공급량이 늘어나기 쉽지 않기 때문에 부동산 가격을 잡기 위한 근본적인 해결은 어렵기 때문에 일부 급매물로 가격이 하락한 것처럼 보이겠지만 아파트 가격이 전체적으로 하락했다고 보기는 어려울 것이다.

내 집 마련으로 청약으로 주택을 마련하기 어렵다면 실수요자 입장에서 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 급매물 투자를 고려하는 것이 유리하다. 

급매물은 시세보다 5~10% 정도 싼 매물이지만 금액이 커지면 3~5%가 될 수도 있다. 자신이 원하는 지역에 보다 저렴한 급매물을 잡으려면 사전에 계획을 짜야 한다. 예를 들어 원하는 지역에 있는 부동산 중개업소에 연락해서 원하는 가격의 매물이 나오면 우선적으로 연락해줄 것을 부탁해놓는 것도 좋은 방법이다. 급매물 투자는 원하는 지역을 정해서 여러 곳에 그물을 쳐 놓듯이 같은 지역에도 2-3군데 공인중개사에 연락을 해놓는 것이 좋다. 단순한 가격 뿐만 아니라 자신이 동원할 수 있는 자금 규모, 이사하는 필요한 기간, 원하는 층수나 조망권 등 보다 자세한 정보를 남겨서 공인중개사에서 실제 매수자라고 믿고 연락을 하도록 믿음을 주는 것도 중요하다. 

급매물은 전세를 낀 매물일수록 저렴하다. 당장 입주할 수 없다면 그만큼 가격이 할인될 수밖에 없다. 아파트 가격의 40~50% 정도의 자금은 바로 동원할 수 있어야 급매물에 접근할 수 있다. 급매물 투자에 성공하려면 본인의 자금 계획이 가장 중요하다.

집이나 상가 등 실수요 차원에서 값싼 급매물 부동산을 찾아야 한다면 급매에 대해 정보를 많이 알고 있는 현장 전문가에게 연락하는 것이 좋은 방법이다. 급매물 정보는 부동산업계에서 고급정보에 속하기 때문에 수요자에게 적절한 조언을 해줄 수 있는 급매 전문가를 찾아 나서는 것이 필요하다. 예전에는 주로 부동산·중개업 현장 전문가가 급매정보를 독점했지만 요즘은 부동산 관련 유사업종 종사자들도 법률, 세무, 개발, 투자정보와 연계해 급매물 정보를 제공한다.

초저가 매물을 잡으려면 부동산이 값싸게 나오는 길목을 지키고 유통과 거래관행에 익숙한 실전 전문가를 알아두면 유리하다. 저가 매물에 대한 우량매물 정보와 위험관리에 능통해 경매보다 더 싼 매물을 알선해줘 싸고 안전하게 사는 것을 도와준다. 이들 전문가들은 저가 부동산을 접할 기회가 많은 베테랑으로서 투자시 전문가로 활용하면 유용하다.

자산가와 우량고객을 상대로 금융상품과 부동산투자에 대해 상담하고 고급 정보를 제공하는 PB나 금융권 종사자는 고객들이 보유한 알짜 부동산에 대한 저가매물 정보를 많이 갖고 있고 우량매물 정보도 다양하게 알고 있다. 특히 자산가들이 급하게 매도해야 할 매물이나 처분의뢰 매물, 절세매물, 대출 받아 급하게 매도해야할 매물까지 다양하고 값싼 부동산 리스트를 갖고 있어 투자자의 조건에 맞는 급매물을 싸게 잡게 조언해준다.

부동산에 대해 상속·증여, 교환 등 권리 변동·이전이나 채권·채무, 연대보증과 채무승계 등 복잡한 권리관계가 발생하면 부동산소유자나 이해관계자가 주로 상담하는 곳이 부동산 전문 변호사나 법률 사무원들이다. 이들로부터 법률자문 또는 상담을 받고 처분 의뢰하기 때문에 부동산 법률전문가들도 값싼 부동산에 대한 정보들이 많다. 특히 상속 증여받은 부동산의 경우 시세보다 저렴하게 매도하려는 수요 때문에 알짜 매물을 잡을 확률이 높다.

가격 싸고 투자성 좋은 초급매물은 부동산시장에 어지간해서 쉽게 눈에 띄지 않는 특징이 있다. 부동산·법률 분야별 전문가들과 인적 네트워크를 형성해 저가매수의 기회와 고급정보를 얻었다 하더라도 맹신해서 덥석 급매물을 잡으면 숨은 하자가 있는 부동산에 투자할 위험이 있다. 급매물이라도 투자에 성공하려면 충분한 검토와 조사를 통해서 신중하게 결정해야 한다.